Come guadagnare con le aste immobiliari, minimizzando i rischi

Le aste immobiliari, o aste giudiziarie, possono essere definite come un procedimento esecutivo a tutti gli effetti. Il giudice dell’esecuzione, su richiesta dei creditori, può adempiere alla loro domanda di soddisfare in modo coattivo il credito del quale sono titolari, attraverso la vendita dei diritti reali immobiliari del debitore.
Di conseguenza l’asta entra in gioco, secondo le regole del codice civile, nei casi nei quali il debitore non adempie in modo spontaneo ai propri obblighi. I creditori, in questo caso, possono rivalersi su tutti i beni del debitore.

Le aste immobiliari offrono quindi l’opportunità di spostare ogni diritto del debitore sull’immobile, in favore di chi si aggiudica l’asta.

Quando decidiamo di investire nelle aste immobiliari, dobbiamo essere a conoscenza delle regole da seguire e dei metodi a cui ricorrere per minimizzare i rischi.

Guadagnare dalle aste senza rischi, come?

Parte delle case vendute alle aste immobiliari deriva da crediti deteriorati, o prestiti non performanti. In sostanza si tratta di crediti delle banche (mutui, finanziamenti, prestiti), che i debitori non riescono più a rimborsare regolarmente o del tutto.

La diffidenza nei confronti delle aste giudiziarie è ancora molto diffusa: in tanti temono di non avere le competenze per comprendere se una vendita sia affidabile o meno.

Prima di tutto, è importante suddividere tra le due tipologie principali di asta immobiliare. L’asta senza incanto corrisponde alla presentazione di offerte da parte dei vari offerenti a busta chiusa, consegnate in cancelleria in busta chiusa e sigillata.

La proposta può essere inferiore al prezzo di base fino e non oltre il 25%, a cui aggiungere la cauzione che però non può essere minore del 10% del prezzo offerto. In questo modo, non vince l’offerta più alta, ma viene indetta una gara fra tutti i partecipanti, in cui la base è costituita dall’importo indicato nell’offerta più alta. Se questo metodo non porta a una conclusione, si avvia un’asta con incanto, in cui ogni partecipante entra in gara.

I vantaggi delle aste immobiliari

Uno dei vantaggi principali delle aste immobiliari per l’acquirente è che diventa possibile ottenere l’immobile in questione a un prezzo che va dal 20 fino al 40% in meno rispetto al valore di mercato. Si deve ovviamente disporre di denaro liquido, ma è comunque possibile richiedere un mutuo per la differenza da pagare.

La procedura di acquisto è però piuttosto complessa e richiede una certa esperienza, per questo è importante affidarsi ad esperti del settore. La valutazione dell’immobile è il primo passo da compiere, per riuscire a verificare le reali condizioni del fabbricato e capire se è davvero libero. Sui siti dei tribunali, su riviste specializzate e quotidiani possiamo conoscere il prezzo di vendita e le caratteristiche della casa. Un sopralluogo è comunque importante, soprattutto all’inizio, in primis per valutare l’eventuale presenza di un inquilino moroso. Oltre a questo, meglio approcciarsi al mondo delle aste in maniera graduale, partecipando all’inizio come semplici spettatori anche per osservare i meccanismi di rilancio.

Ulteriori spese: dall’acquisto alla vendita

Prima della presentazione della domanda di partecipazione all’asta, definendo in anticipo il prezzo massimo dell’ultimo rilancio indicativamente al 30% in meno rispetto al prezzo di mercato, valutiamo anche spese ulteriori. Oltre a eventuali costi di ristrutturazione o ammodernamento, è importante considerare le spese condominiali non ancora saldate oppure le difficoltà di sfratto dell’eventuale inquilino. Inoltre, tra gli eventuali rischi, consideriamo anche l’eventualità che l’immobile sia gravato da fondo patrimoniale.

Il fondo è un istituto giuridico in cui vengono destinati beni mobili ed immobili per far fronte dei bisogni della famiglia, per Legge non soggetti ad esecuzioni forzata. La documentazione deve essere sottoposta a professionisti e consulenti, per minimizzare i pericoli.