Imposta di registro: cos’è, quando si paga, come si calcola

L’imposta di registro è un tributo dovuto ogni qual volta si debba registrare un atto. In particolare riguarda:

  • La compravendita di immobili.
  • La stipula di contratti di locazione.
  • Gli atti formati per iscritto in Italia e all’estero.
  • I contratti verbali.

Per quanto riguarda gli atti, in senso lato, sono esclusi dalla registrazione alcuni di essi. Per essere specifici, è disponibile un’apposita tabella che contiene un chiaro elenco di tutti gli atti per i quali non è necessaria la registrazione e, conseguentemente, neppure l’imposta di registro.

Come si registra un atto

Esistono di fatto due diverse tipologie di atti, categorizzati a seconda del tipo di registrazione che si deve effettuare: in termine fisso o in caso d’uso.
Sono atti con registrazione in termine fisso le vendite di immobili, ad esempio; sono atti con registrazione in caso d’uso quelli che si presentano presso le cancellerie dei tribunali.
All’atto pratico gli atti con registrazione in termine fisso sono tutti quelli per i quali corre l’obbligo della registrazione. Gli atti con registrazione in caso d’uso solitamente non si registrano, a meno che il singolo cittadino abbia una qualche motivazione o interesse a registrare un atto specifico.
La registrazione si effettua rivolgendosi all’Agenzia delle Entrate e compilando appositi moduli. Nel caso in cui si intenda registrare personalmente degli atti è necessario consegnare all’Agenzia delle Entrate gli atti stessi, in duplice copia, oltre ai contrassegni telematici che comprovano il pagamento dell’imposta di bollo e alla scheda di registrazione, nota anche come modello 69, compilata in ognuna delle sue parti.

Qualora si dovesse registrare un contratto di locazione, il modulo da utilizzare è chiamato RLI.
Nel caso in cui l’atto da registrare sia una compravendita, solitamente della registrazione si occupa un notaio: il contribuente non è quindi tenuto a svolgere alcun compito.

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L’imposta di registro quando si acquista un’abitazione

Quando si acquista un’immobile è necessario saldare l’imposta di registro, l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale.
Le seconde due hanno un importo fisso, pari a 50 euro nel caso in cui la compravendita non sia assoggettata all’IVA, a 200 euro in caso contrario.
Nel primo caso l’imposta di registro è pari al 9%, che scende al 2% quando l’immobile acquistato gode delle agevolazioni prima casa.
Nei casi in cui invece è necessario pagare l’IVA sull’acquisto di un immobile, allora l’imposta di registro si paga in una quota fissa di 200 euro.

L’articolo 40 del testo unico che regolamenta l’Imposta di Registro prevede l’alternatività tra IVA e Imposta di Registro stessa.
Solitamente nelle compravendite di immobili l’IVA non viene applicata, l’Imposta di Registro è quindi pari alle percentuali sopra descritte.
Interviene l’IVA solo nei casi in cui:

  • la vendita è svolta da un’impresa che decide di assoggettarla al regime IVA; oppure quando tale vendita avviene entro i 5 anni dalla fine dei lavori di costruzione o di ripristino.
  • quando la vendita riguarda alloggi sociali, solo però quando il venditore decide di assoggettare l’atto al regime IVA.

Come si calcola e quando si paga

Il calcolo dell’imposta di registro sulle compravendite di immobili si effettua considerando il valore catastale dell’immobile e non l’effettivo scambio di denaro che avviene tra venditore ed acquirente. Di fatto questo significa che anche in occasione di donazioni è necessario saldare un’imposta di registro di una certa consistenza.
L’imposta non può essere inferiore ai 1.000 euro.
Occorre avere a disposizione i dati catastali dell’immobile per effettuare il calcolo dell’imposta; la rendita catastale va rivalutata del 5%, quindi moltiplicata per uno specifico coefficiente:

  • 120 nel caso di fabbricati non prima casa
  • 110 per l’abitazione principale.

Quindi si applica l’aliquota dovuta, del 2% o del 9%.

Tale imposta è versata direttamente dal notaio, in concomitanza alla redazione dell’atto di compravendita. Per questo motivo il singolo contribuente non è tenuto a conoscere la legislazione che riguarda il calcolo e il pagamento di questo tipo di tributo.

Si noti il fatto che nei casi in cui all’imposta di registro si sostituisce l’IVA, il calcolo dell’imposta stessa va effettuato considerando l’effettivo prezzo di acquisto e non la rendita catastale.

L’imposta di registro sulle locazioni

Le locazioni di abitazioni, beni immobili di qualsiasi genere e fondi rustici devono essere registrate, saldando la dovuta imposta di registro. A meno che una locazione non superi i 30 giorni di durata, per la quale non corre obbligo di registrazione.
La registrazione deve essere effettuata entro 30 giorni dalla stipula del contratto di affitto, o dalla decorrenza del contratto stesso, se tale data è anteriore. Tale registrazione può essere presentata dal padrone di casa, locatario, o anche dall’affittuario, detto conduttore.

Esiste in Italia anche la possibilità di utilizzare la cosiddetta cedolare secca. Si tratta di un regime fiscale che può essere utilizzato negli affitti e nelle locazioni tra privati. Però solo nel caso di locazioni di locali ad uso abitativo. La cosiddetta cedolare secca sostituisce l’IRPEF, l’imposta di registro, l’imposta di bollo sul contratto da registrare.

Come si calcola e quando si paga

Quando si considera l’imposta di registro sui contratti d’affitto il calcolo deve essere fatto sull’ammontare del canone pattuito tra locatore e conduttore. Si calcola l’imposta secondo diverse aliquote, che dipendono dal tipo di immobile locato.
L’aliquota è al 2% sulle abitazioni, all’1% sugli immobili ad uso strumentale, allo 0,5% sui fondi rustici; tali aliquote si applicano all’intero canone annuo, ma volendo è possibile saldare quanto dovuto mensilmente, annualmente, o anche in un’unica soluzione al momento della registrazione del contratto di locazione.

Per quanto riguarda la cedolare secca, è pari al 21% del canone annuo, nel caso in cui si tratti di un contratto libero. Per i locatari che applicano canoni concordati l’imposta è pari al 10% del canone annuo.
Anche in questo caso vi è la possibilità di saldare quanto dovuto mensilmente o annualmente, o anche in un unica soluzione considerando l’intera durata del contratto di affitto.