Prestito Ipotecario: cos’è, a chi è destinato e come richiederlo

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Il prestito ipotecario è un tipo di prestito dove un immobile funge da garanzia per l’ente che lo concede.

La richiesta di un prestito è come un cane che si morde la coda: per richiedere un prestito servono garanzie, ma spesso queste garanzie sono una busta paga di un lavoro non interinale o una pensione. Non solo, molte finanziarie chiedono anche da quanto tempo si lavora per una determinata azienda, per tutelarsi grazie al TFR. In pratica, se si vogliono soldi servono… soldi.

Tuttavia non sempre è necessaria una garanzia economica per poter ottenere un mutuo o un prestito. Come garanzia per un’operazione finanziaria di questo genere, infatti, è anche possibile garantire attraverso i propri beni immobili, accendendo un’ipoteca e quindi, tecnicamente, andando a richiedere un mutuo (vedi differenza tra mutuo e prestito) chiamato anche prestito ipotecario.

Ma di cosa si tratta?

Prestito ipotecario: Cos’è e come funziona

Il prestito ipotecario (è anche chiamato mutuo) è una particolare tipologia di prestito che si restituisce nel lungo periodo (la restituzione, infatti, supera i cinque anni, arrivando anche fino a 25 o 30 anni) ed è spesso utilizzato per acquistare o per ristrutturare un particolare immobile applicando su di esso un’ipoteca di 1° grado. Il fine del suo utilizzo è strettamente legato alla proprietà dell’immobile.

Nel caso in cui il prestito diventa insolvente, ossia non si pagano più le rate, l’ente che ha rilasciato il prestito può attivare un “diritto di rivalsa” sul bene ipotecato.

Come funziona l’ipoteca

In pratica, nel caso dei prestiti ipotecari, gli immobili diventano degli strumenti di tutela per gli enti che concedono il mutuo così che, nel caso il mutuo non venga pagato, possano espropriarlo e venderlo per recuperare il prestito effettuato.

Quando viene effettuata l’ipoteca su un immobile, questa deve essere registrata nel Registro degli Immobili del Comune dove l’immobile si trova.

Le ipoteche, solitamente, durano 20 anni, dopo i quali l’iscrizione al Registro degli immobili deve essere rinnovata, pena la fine della sua efficacia e, quindi, dell’ipoteca. Sia la registrazione dell’ipoteca che il contratto per il mutuo, ovviamente, dovranno essere effettuati da un notaio.

C’è anche da sapere, teoricamente, che tutti i beni possono essere ipotecati se di grande valore. Sebbene la quasi totalità dei mutui ipotecari viene effettuata sui beni immobili, potrebbe essere possibile anche ipotecare gioielli, antiquariato e opere d’arte, se di grande valore. Più il valore del bene ipotecato è grande più, ovviamente, il prestito potrà raggiungere un valore elevato.

Interessi

Il fatto che un prestito sia ipotecario, in ogni caso, non cambia nulla a livello di interessi. Le rate, con gli interessi, vengono stabilite nel contratto e il tasso è deciso in base all’Euribor, solitamente, nel caso di tasso variabile e dall’Irs nel caso di tasso fisso.

Prestito vitalizio ipotecario

Il prestito ipotecario vitalizio è una variazione del prestito ipotecario, pensata appositamente per chi è avanti con l’età, e si sta diffondendo sempre di più negli ultimi anni.

Chiunque abbia oltre 60 anni può ottenere liquidità da un ente creditizio dando in garanzia l’abitazione. In questo modo non si perde la proprietà dell’abitazione e si trasforma in denaro contante una parte del suo valore.

Solitamente, con l’accensione di un prestito vitalizio ipotecario, è possibile ottenere una percentuale del valore della casa, ovviamente stabilita da una perizia in base al mercato, in denaro liquido che varia tra il 15% e il 50%, in base all’età del richiedente del prestito.

Il vantaggio di questo tipo di prestito, per chi lo chiede, è che deve essere restituito all’ente creditizio solo dopo la morte del richiedente, quando gli eredi godranno del diritto di godimento dell’abitazione e saranno anche titolari del debito (anche se nulla vieta ai pensionati ancora in vita di restituire prima il prestito). In quel caso potranno comportarsi in due modi:

  • Ripagare il debito evitando che l’immobile vada nelle mani della banca.
  • Lasciare l’immobile alla banca così che possa venderlo per recuperare il prestito.

Per approfondire: prestito ipotecario vitalizio

Destinatari del prestito ipotecario

I destinatari di un prestito ipotecario, solitamente, sono coloro a cui interessa ottenere dei capitali di medie dimensioni, solitamente per l’acquisto di una casa o per la sua ristrutturazione, ovviamente dando in garanzia un immobile dal valore superiore a quello del prestito richiesto. Importante, se si vuole richiedere un simile prestito, è non avere altre ipoteche su quell’immobile.

Il prestito ipotecario può essere molto interessante anche nel caso chi lo richiede sia nel registro dei cattivi pagatori, in quanto è concesso anche a loro. Il perché è molto semplice: dando un’immobile in garanzia, i soldi possono essere dati a chiunque visto che, in caso di mancato pagamento, la banca si prende l’immobile, sempre di un valore superiore al prestito erogato.

Lo possono richiedere, poi, anche dipendenti e liberi professionisti, ovviamente, nel caso in cui non vogliano inficiare la loro busta paga, ma in quel caso ci sono variazioni particolari e anche il tipo e il valore del prestito cambia.

Pensionati

Il problema, nonostante l’aspettativa di vita decisamente maggiore rispetto agli anni passati, è che un’età elevata per i richiedenti di un prestito mette a rischio questo tipo di attività creditizia dal punto di vista delle banche.

E il prestito ipotecario non fa differenza, nel caso di un pensionato, intorno ai 65 o 70 anni d’età, è raro che vengano dati prestiti che vadano oltre i 10 anni di rimborso, ed è per questo che a livello ipotecario esistono i prestiti vitalizi ipotecari di cui parlavamo prima (clicca sul link per tornare a quel paragrafo).

Certo, apparentemente potrebbe esserci un vantaggio dal punto di vista degli enti di credito nell’erogare prestiti ipotecari ai pensionati o a persone molto avanti con l’età: rilasciano una percentuale inferiore del valore di un immobile e, se non riescono a restituire il denaro (anche e soprattutto a causa di un decesso) l’immobile, di un valore sempre superiore al prestito, va alla banca che la vende recuperando il denaro.

Il problema è che in primo luogo tutta l’attività di vendita toglie tempo, risorse e denaro alla banca, ma, in secondo luogo, è sempre un’incognita.

Di conseguenza, quindi, per tutelarsi da rischi di credito insoluto, nel caso di pensionati le banche potrebbero adottare misure particolari anche nel caso di un prestito ipotecario, come:

  • Mettere nel contratto l’obbligo di rimborso da parte degli eredi diretti di chi ha stipulato il contratto.
  • Limitazione degli importi e dei piani di ammortamento.
  • Soluzioni di finanziamento alternative.
  • Limiti di età, a prescindere, così da non effettuare il prestito.

Prestito con garanzia immobiliare

Una particolare forma dei prestiti ipotecari sono i prestiti con garanzia immobiliare per ottenere determinate somme di denaro senza la necessità di dover dichiarare in che modo verranno spesi i soldi.

Viene chiamato anche mutuo liquidità ed è utilizzato spesso per sopperire a spese non previste.

Solitamente, le somme minime alle quali si può accedere con questa tipologia di prestito si aggirano intorno a 30.000 €, ma possono raggiungere anche somme superiori al mezzo milione di euro o oltre, in base al valore dell’immobile dato come garanzia. Solitamente, un lavoratore dipendente può accedere a questo mutuo e chiedere fino al 70% del valore dell’immobile usato come garanzia, mentre un libero professionista può richiedere fino al 50% del valore.

Oltre alle varie considerazioni del caso e alla somma che si può richiedere, ci sono determinati requisiti per accedere a questo tipo di mutuo:

  • Età. Chi richiede questo finanziamento non può avere oltre 75 anni.
  • Tipo di lavoro. Dipendente a tempo determinato, indeterminato o libero professionista.
  • Valore dell’ipoteca sull’immobile.
  • Prima casa libera da ipoteca.
  • Affidabilità creditizia. In questo caso lo status di cattivo pagatore sarà controllato, proprio per l’elevata quantità della somma di denaro che si può richiedere.
  • Situazione patrimoniale e creditizia. Il richiedente del prestito non deve essersi trovato in problemi finanziarie (proteste, pignoramenti, fallimenti etc.)

Prestito ipotecario senza busta paga

Esiste la possibilità di richiedere un prestito ipotecario anche se non si ha una busta paga regolare (vedi anche prestiti senza busta paga), caratteristiche che solitamente viene comunque richiesta seppur si dia in garanzia un immobile. In questi casi, tuttavia, in Italia i tassi d’interesse per questo tipo di prestiti non solo sono più alti di un prestito ipotecario con busta paga, ma sono più alti anche rispetto alla media europea.

Ormai, un prestito ipotecario senza busta paga, come molte altre tipologie di prestiti, sta diventando quasi una prassi, il che è dovuto anche al nuovo status quo lavorativo, specialmente in Italia. Può succedere che vengano rilasciati con la sola ipoteca sulla casa, ma è molto raro e con tassi d’interesse non solo alti, ma anche con un piano di ammortamento molto più rapido.

Solitamente in questi casi vengono richieste garanzie di terzi, che rendono l’accesso ad un prestito ipotecario più semplice per chi lo richiede e più sicuro per la banca, in quanto può rivalersi sui valori (busta paga o immobile) di un terzo, il che porta loro due vantaggi: avere comunque il denaro o avere più immobili, per un valore totale molto superiore al prestito.

Gli istituti a cui potete rivolgervi

Ci sono diversi istituti di credito che, da decenni, effettuano prestiti ipotecari, una delle più “antiche” forme di prestito, d’altronde. Tra le più convenienti alle quali potrete rivolgervi, tuttavia, ci sono sicuramente l’Unicredit e la Bnl.

Unicredit

Con l’Unicredit è possibile ottenere due tipologie prestito ipotecario garantendo con un immobile: per ottenere liquidità o per acquistare un immobile.

Il prestito ipotecario per ottenere liquidità può essere effettuato garantendo con un immobile che non abbia ipoteche o altre garanzie per una cifra che va dai 30.000 € ai 250.000 €, a patto che, in ogni caso, non si vada oltre il 70% del valore commerciale dell’immobile (in base alla perizia apposita).

Il tasso può essere fisso o variabile, con una durata del rimborso che va dai 61 mesi ai 20 anni, e può essere richiesto allo scopo di spese personali o familiari (studio, spese per la salute, imprevisti) o per consolidare debiti con altri istituti che non siano Unicredit. Non può essere richiesto per acquistare immobili che non siano una prima casa o consolidare debiti contratti con società collegate al gruppo Unicredit.

La seconda tipologia di prestito ipotecario che si può richiedere con UniCredit riguarda l’acquisto, la ristrutturazione o la surroga di un immobile, di qualunque tipo. La durata di questo finanziamento varia dai 5 anni ai 30 anni, in base al tipo di operazione da fare (acquisto e surroga da 5 a 30 anni e ristrutturazione da 5 a 20 anni) e al tipo di mutuo, se a tasso fisso o variabile.

La quantità del denaro che può essere richiesto in prestito, invece, varia in base al tipo di acquisto che deve essere fatto:

  • Per l’acquisto di un immobile il prestito non potrà essere superiore al 50% del valore dell’immobile da acquistare.
  • Per la ristrutturazione di un immobile l’importo massimo richiedibile non potrà andare oltre il 50% dell’immobile utilizzato come garanzia oppure oltre l’80% del valore dei lavori da effettuare. In questo caso deve essere tenuto conto dell’eventuale presenza di un’ipoteca di 1° grado già presente sull’immobile da ristrutturare.
  • Nel caso di una surroga, invece, l’importo massimo che potrà essere finanziato sarà pari al debito residuo da pagare e, in ogni caso, non oltre l’80% del valore dell’immobile utilizzato come garanzia.

In entrambe le tipologie di prestito ipotecario sarà possibile accedere a determinate possibilità per quanto riguarda la gestione delle rate:

  • Taglia rata: si può sospendere il pagamento della quota capitale fino ad un massimo di 12 mesi.
  • Riduci Rata: Sarà possibile allungare il piano di pagamenti fino a 48 mesi.
  • Sposta rata: postdatare il piano di pagamenti fino a tre mesi.

Bnl

Nel caso della Bnl, invece, se si vuole chiedere un prestito ipotecario a tasso fisso o variabile ci sono determinati prodotti “preconfezionate” che hanno determinate categoria tra le quali scegliere.

Per quanto riguarda i mutui a tasso fisso, ci sono:

  • Mutuo BNL Spensierato: un mutuo con rate costanti nel tempo, così da avere la certezza che nulla cambierà per quanto riguarda i pagamenti per tutta la durata del mutuo, pagando lo stesso importo ogni mese. Può essere richiesto solo in caso di acquisti o ristrutturazioni di immobile e l’importo massimo richiedibile non può andare oltre il 75% del valore dell’immobile utilizzato a garanzia.
  • Mutuo BNL Futuro Sereno: prestito a tasso fisso e con rata decrescente di mese in mese, così da alleggerire il carico del mutuo nel tempo. Anche in questo caso può essere richiesto solo in caso di acquisto o ristrutturazione di un immobile e l’importo massimo richiedibile non potrà andare oltre il 75% del valore dell’immobile utilizzato a garanzia.
  • Mutuo BNL Affitto più Tasso Fisso: Questa tipologia di mutuo, invece, è l’opposto del precedente, con una rata crescente ogni cinque anni. Tutti gli incrementi delle rate vengono concordati e pianificati fin da subito, così da poter pianificare i pagamenti futuri, più sostenuti, con pagamenti inferiori nell’immediato. In questo caso è possibile richiederli anche per la surroga di altri eventuali mutui o prestiti e per quanto riguarda l’importo è sempre al massimo il 75% del valore dell’immobile a garanzia.

Nel caso dei prestiti ipotecari a tasso variabile, invece, ci sono due tipologie di prodotti:

  • Mutuo BNL Variabile: Il tasso del mutuo e le rate variano in base all’andamento dei tassi di mercato, un tasso fisso standard. Adatto a chiunque voglia sfruttare i ribassi del mercato e che, ben ponderandolo, possa pagare anche in caso di aumenti d’interessi. Ottenibile per acquistare o ristrutturare casa, al massimo può essere richiesto il 70% del valore dell’immobile posto a garanzia.
  • Mutuo BNL Affitto Più: in questo caso la rata del prestito sarà crescente, con incrementi certi stabiliti nel contratto, e una durata flessibile, in quanto non varia se il mercato aumenta, ma solo se diminuisce. In questo caso l’erogazione del credito può raggiungere fino all’80% del valore dell’immobile posto a garanzia.