Surroga del mutuo: come e quando si può fare e le banche a cui rivolgerti

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L’espressione “surroga di un mutuo” risulta essere ancora poco conosciuta nel linguaggio comune. Il termine “mutuo” invece è usato anche frequentemente ed indica il prestito di una somma di denaro richiesto ad una banca o ad un Istituto di Credito al fine di acquistare beni immobili o per pagare ristrutturazioni di edifici. Di solito viene richiesto per acquistare una casa. La “surroga” però, nonostante sia collegata al concetto di “mutuo”, risulta essere ben diversa da quest’ultimo e serve semplicemente per sostituire la banca con cui si è contratto il mutuo, con un’altra. Esistono due tipi di surroga: quella bilaterale e trilaterale e per ottenerle è necessario disporre di alcuni documenti particolari. Inoltre per richiedere una surroga è indispensabile anche la presenza di un notaio che disponga un atto formale in merito. Va precisato che una surroga può essere effettuata non solo per i mutui ma anche per qualsiasi tipo di finanziamento bancario. Se si vuole invece richiedere una surroga per disporre di maggiore liquidità, ciò non è possibile. Tuttavia esistono diverse soluzioni per aiutare il cliente in merito. Sono a disposizione di ogni cliente diverse banche in grado di effettuare qualsiasi tipo di surroga.

Cos’è la surroga del mutuo

Surrogare” significa semplicemente “sostituire”. In termini bancari però s’intende indicare con tale espressione il trasferimento del debito di mutuo dalla vecchia banca ad una nuova, che sia in grado di offrire condizioni più convenienti per il cliente debitore. Di conseguenza, se si vuole usare una definizione più consona al linguaggio economico, sarà meglio definire la “surroga” con la “sostituzione di un Istituto di Credito con il quale si è stipulato un contratto di mutuo”. Effettuando tale sostituzione, il debitore otterrà condizioni più vantaggiose per estinguere il mutuo. Potrebbe infatti variare il tasso di interesse e sceglierne uno fisso o variabile indipendentemente dal tipo di tasso stipulato con la banca precedente, può variare la durata del prestito, l’importo delle rate.

La surroga del mutuo possiede anche il nome di “Portabilità del mutuo”. Inoltre come prevede la legge 40 approvata il 2 aprile 2007 chiamata “decreto Bersani”, è totalmente gratuita. L’unico costo per chi la richiede quest’anno è solo quello relativo ad una tassa di iscrizione della surroga nei registri immobiliari, che è pari a 35 euro.  Un altro elemento importante è che si possono surrogare sia i mutui concessi dagli Istituti di Credito sia quelli concessi dall’Inps.

Surroga bilaterale del mutuo

La surroga può essere di due tipi: esiste quella chiamata “bilaterale” e quella “trilaterale”. La prima prevede una realizzazione veloce e anche un processo facile da mettere in atto. Inoltre è costituita da tre elementi fondamentali: la “Banca surrogante”, come viene chiamata la nuova banca, il “Mutuatario”, ovvero il soggetto che ha contratto il debito, un atto chiamato “unilaterale di quietanza”. La surroga “bilaterale” viene realizzata seguendo due fasi principali: prima è necessario stipulare il nuovo contratto di mutuo tra la banca “nuova” e il debitore, ed in seguito verrà sottoscritto l’atto unilaterale di quietanza. Quest’ultimo è un documento redatto dalla banca “vecchia” che attesta che il mutuo preso il suo Istituto viene estinto a causa dell’impegno di surrogazione contratto con un’altra banca. Questo atto necessita della presenza di un notaio per essere realizzato. Tuttavia non prevede né la presenza né l’intervento del debitore per essere ottenuto, ma solo l’impegno della banca iniziale e della figura notarile.

Per fare un breve accenno anche al secondo tipo di surroga, si può sottolineare la differenza principale con la prima: in quella trilaterale sono presenti gli stessi elementi che caratterizzano la bilaterale, solo che partecipano tutti e tre in modo più attivo ed inoltre sarà presente un unico documento (atto notarile) che confermerà il nuovo contratto stipulato tra debitore e Banca surrogante e l’attestazione dell’estinzione del vecchio contratto con impegno a non cancellare l’ipoteca originaria.

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Come funziona la surroga

Nonostante siano state già descritte le fasi del procedimento di una surroga, un cliente potrebbe chiedersi come funzioni esattamente. Infatti prima di poter ottenere i documenti necessari e stipulare il nuovo contratto con la Banca Surrogante, è necessario svolgere ulteriori fasi. Prima di tutto il primo passo da compiere è quello di recarsi presso lo sportello della “nuova banca” e realizzare un atto di richiesta di surroga in forma scritta. Una volta avvenuta, questa fase è sostituita dalla successiva, che prevede la comunicazione della richiesta di surroga da parte della Banca Surrogante verso la banca originaria. Appena quest’ultima riceve la richiesta, è tenuta a fornire alla “nuova banca” la cifra del debito che il cliente ancora non ha estinto. In questo modo le rate che avrà già pagato non saranno contate, poiché non vanno inserite nella richiesta di surroga.

In seguito la banca originaria è tenuta a rilasciare all’altro Istituto di Credito un nulla osta. La “nuova banca” avrà 30 giorni di tempo per pagare una figura notarile a proprie spese ed emettere l’atto di quietanza, diventando così la “Banca Surrogante” a tutti gli effetti.

Quando si può fare la surroga?

La surroga si può fare in ogni momento e, come già accennato, la si può richiedere non soltanto per il pagamento di mutui ma per qualsiasi tipo di finanziamento bancario. Le condizioni per realizzarla sono una documentazione completa e corretta. In più la banca originaria non potrà opporsi per legge alla richiesta di surroga del cliente ma al massimo potrà proporgli delle nuove clausole più convenienti per agevolare il proprio mutuo. La surroga potrà essere realizzata persino se nel contratto stipulato con la banca originaria dovessero esserci note riguardanti limitazioni nelle richieste di surroghe. Tali note non possono essere considerate valide e neanche legali.

Documenti necessari

Come già accennato, i documenti necessari risultano essere i seguenti: richiesta in forma scritta della surroga alla “nuova banca”, nulla osta della banca precedente, atto di quietanza notarile. Il primo si può realizzare solo se si possiede una copia dell’atto del vecchio mutuo ed anche una copia dell’iscrizione di ipoteca.

A questi vanno ovviamente aggiunti i documenti di identità (o carta di identità oppure anche eventuale patente) e il codice fiscale, che può essere sostituito anche dalla tessera sanitaria. Senza questi ultimi due documenti non è possibile neanche redigere il primo atto di richiesta per iniziare la procedura di surroga.

Se il motivo della surroga consiste in un finanziamento effettuato in merito ad un immobile, se questo bene è stato ricevuto per via ereditaria, allora è necessaria anche una copia della dichiarazione scritta effettuata dagli eredi.

La banca richiederà anche visure catastali, planimetrie del bene immobile, certificato di Stato Civile.

Surroga se serve più liquidità

Seguendo il Decreto Bersani del 2007, non è consentita, per chi richiede una surroga, la possibilità di ottenere anche una liquidità aggiuntiva. Questo è dovuto al fatto che la cifra per cui si richiede una portabilità è pari all’importo del debito residuo. Tuttavia esistono diverse soluzioni per aiutare chi richiede una surroga e necessita anche di una liquidità aggiuntiva. Una soluzione sarebbe quella di richiedere alla banca un prestito, anche se tale soluzione non sarebbe molto conveniente dato che i tassi di interesse di un prestito risulterebbero persino maggiori di quelli di un mutuo. Precisamente si parla di richiedere una sorta di “pacchetto” che comprenda sia una surroga del mutuo sia la richiesta di un prestito.

Tale alternativa risulta essere quella proposta dalla BNL del Gruppo BNP Paribas. In Italia per ora questa banca è l’unica che offre surroga più una liquidità aggiuntiva. La soluzione offerta dalla BNL però consiste in due mutui che il cliente dovrebbe affrontare: il primo consisterebbe in quello vecchio, solo da surrogare. Il successivo invece sarebbe un nuovo mutuo da aprire, anche se avrebbe le stesse condizioni riguardanti i tassi. La liquidità massima di cui potrà disporre il mutuatario grazie al secondo mutuo sarà di oltre 50000 euro con rate più leggere rispetto a quelle che ci sarebbero se aprisse un prestito personale a parte.

Surroga in caso di Prima Casa

La surroga di un mutuo può riguardare sia un mutuo richiesto per l’acquisto di una prima casa, sia quello per una seconda casa. Per quanto riguarda il primo caso, sarebbe bene incorrere in alcune accortezze e consigli. Prima di tutto sarebbe bene richiedere la surroga se si è già giunti a coprire i 2/3 del mutuo circa. Questo perché se si dovesse richiedere una surroga dopo che si è estinta la maggior parte del debito, i tassi di interesse che andrà a guadagnare la “nuova banca” saranno minimi e sarà garantito un risparmio per il debitore.

Inoltre sarà bene anche stare attenti alle parole spese dalla “nuova banca” per convincere il cliente a stipulare una polizza assicurativa sulla prima casa. Nonostante la prima casa possa essere importante per un valore affettivo o meno (si pensi alla possibile situazione in cui ci si è appena sposati), il cliente non deve cadere nel tranello di stipulare polizze che assicurino l’immobile su tutto! L’unica polizza assicurativa che il cliente dovrà obbligatoriamente sottoscrivere riguarda “scoppio, incendio e crollo”. Le altre rischiano solo di far aumentare il tasso di interesse e di fargli raggiungere cifre fin troppo elevate. In caso di prima casa potete accedere anche al mutuo al 100 per cento del valore dell’immobile.

Surroga a tasso fisso

È possibile richiedere la surroga di un mutuo e renderlo a tasso fisso se quello originario era variabile, oppure viceversa, a seconda di quello che sia più conveniente per il cliente. Nel caso si scelga quello variabile, è possibile ovviamente stabilire una percentuale di importo massimo oltre la quale il tasso non andrà. Nel caso di importo fisso, le soluzioni più vantaggiose sono offerte da BPER Banca, Unicredit, Cariparma Crèdit Agricole, le soluzioni online promosse da WeBank, Widiba.

Le banche a cui ti puoi rivolgere e come fare

Le banche a cui ci si può rivolgere per richiedere una surroga sono molteplici e quelle più convenienti sono: UniCredit, Intesa San Paolo, Fineco, Che banca, Credem, BNL. Per leggere tutti i dettagli del procedimento per ottenere una surroga si può consultare il “Testo Unico Bancario all’articolo 120-quater”.

UniCredit

L’UniCredit concede una surroga di un mutuo a partire da un importo di un minimo di 50000 euro e se si parla di un immobile, l’importo finanziabile risulta essere pari all’80% dell’immobile. Si può scegliere di ottenere un tasso fisso o variabile e la durata per il pagamento delle rate va dai 5 ai 10 anni. La rata è mensile e il pagamento viene richiesto l’ultimo giorno del mese.

Intesa San Paolo

La banca Intesa San Paolo offre una surroga chiamata “Mutuo Domus per la surroga” e si può scegliere l’alternativa con il tasso fisso oppure quella con tasso variabile. Innanzitutto la durata massima del pagamento è di 30 anni e il finanziamento può raggiungere fino al 95% del valore dell’immobile. Con questa soluzione si può anche attivare la sospensione dei pagamenti fino ad un numero massimo di 3 volte.

Fineco

Fineco offre la possibilità di richiedere online i moduli per iniziare il procedimento di surroga. Lo spread che applica Fineco a chi richiede una portabilità inizia da una percentuale dell’1,05%. È possibile avere una soglia minima dello stesso tasso anche a chi richiede una surroga per liquidità.

CheBanca

Anche la durata della surroga di CheBanca spazia dai 10 anni fino ad un massimo di 30 anni e l’importo minimo relativo all’immobile è 100000 euro. L’importo surrogabile ha una percentuale pari all’80% del valore dell’immobile.

Credem

La banca Credem offre una possibilità di surroga chiamata “Rimutuo”, che ha diverse caratteristiche: l’importo massimo erogabile risulta essere di 200000 euro e pari al 70% del valore dell’immobile, con una durata del nuovo mutuo che andrà dai 10 ai 20 anni massimo. La possibilità di rateizzazione del pagamento non è solo mensile ma anche trimestrale o semestrale. Scopri anche la differenza tra mutuo e finanziamento

BNL

Come già accennato, la BNL è l’unica che offre una soluzione in caso serva una surroga con una liquidazione aggiuntiva. Inoltre il processo di portabilità viene chiamato “TrasformaMutuo BNL” che si divide in varie offerte: “Mutuo Spensierato”, “Mutuo Quasi Fisso”, “Mutuo affitto più tasso fitto” e altre. La prima ad esempio offre un importo massimo finanziabile pari al 75% del valore dell’immobile e la durata del pagamento può variare dai 5 ai 30 anni. Il secondo tipo va dai 10 ai 30 anni e copre fino ad un importo pari all’80% dell’immobile.

INPS

La surroga del mutuo Inps ex Inpdap è concesso per finalità di acquisto e ristrutturazione dell’abitazione dei dipendenti pubblici che abbiano i requisiti necessari. Infatti sono presenti diverse condizioni per poter usufruire della surroga Inps. Prima di tutto bisogna essere iscritti alla “Gestione Unitaria delle prestazioni creditizie e sociali” ed aver effettuato i versamenti minimi necessari che sono pari allo 0,35% per i dipendenti pubblici in attività e pari allo 0,15% per i pensionati ex dipendenti pubblici. L’importo massimo finanziabile per la surroga Inps è di 300000 euro.