Surroga del mutuo: come e quando si può fare e le banche a cui rivolgersi

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La surroga del mutuo è quell’azione che permette di “spostare” il prestito da un istituto di credito ad un altro. Nel nostro Paese la surroga è possibile in modo gratuito e con modalità semplificate.
Questo grazie al cosiddetto “Decreto Bersani” che nel 2007 ha alleggerito una serie di questioni burocratiche di vario genere, tra cui anche ciò che concerne la portabilità del mutuo.

Cos’è la surroga del mutuo

La surroga, o surrogazione del mutuo, corrisponde quindi ad uno spostamento di un finanziamento ipotecario da una banca ad un’altra.
Per poter fare questo spostamento non è necessario chiudere il precedente contratto, i regolamenti vigenti nel nostro Paese infatti permettono di fare un trasferimento dell’ipoteca e del debito da un istituto di credito ad un altro.
Questo senza dover pagare penali di alcun genere e senza dover saldare gli interessi che il primo istituto di credito dovrebbe ancora ricevere.

Secondo i regolamenti bancari, il nuovo mutuo dovrà essere stipulato per una cifra identica a quella che ancora si deve alla banca iniziale. Il cliente ha però la facoltà di contrattare nuove condizioni per quanto riguarda gli TAN e TAEG, la durata del periodo di ammortamento, l’ammontare di ogni singola rata.
Nella maggior parte dei casi proprio questa è la motivazione della surroga del mutuo. Il cliente che trova un istituto di credito che propone offerte più interessanti ha la possibilità di coglierle al volo, senza dover sostenere spese aggiuntive.

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Come si richiede la surroga del mutuo

Il primo passo verso la richiesta di surroga di un mutuo consiste nel verificare l’esistenza di un istituto di credito che ci propone condizioni più interessanti per questo tipo di prestito.
In genere è anche consigliabile richiedere un preventivo per il futuro mutuo, in modo da avere ben chiare le future condizioni, tra cui ad esempio il tasso di interessi e la durata del finanziamento.
Spesso per ottenere un preventivo attendibile è necessario recarsi ad uno sportello bancario, in modo da verificare tutte le caratteristiche reali di un nuovo finanziamento.

In seguito sarà il nuovo istituto di credito a contattare la vecchia banca per richiedere la surroga; la banca ha 30 giorni per dare il nulla osta, al quale non si può opporre. Il cliente non dovrà fare nulla, se non presentare tutta la documentazione necessaria alla stipula del nuovo contratto.
Dopo aver ricevuto il nulla osta la nuova banca di fatto renderà ufficiale la surroga con un rogito presso uno studio notarile; tale azione è a spese della banca stessa, alla quale consegue anche il trasferimento dell’ipoteca presente sull’immobile.

surroga mutuo

Surroga bilaterale, surroga trilaterale

La surroga del mutuo esiste in due versioni distinte: bilaterale e trilaterale. Nel primo caso gli unici attori che intervengono sono il cliente e la nuova banca presso cui sta spostando il prestito. La surroga trilaterale invece vede coinvolta anche la vecchia banca, che dovrà presenziare, tramite un incaricato, al momento dell’atto notarile di surroga del prestito.

I due diversi tipi di surroga dipendono dai regolamenti interni delle due banche coinvolte, come surrogata e surrogante. Non è quindi il cliente che deve “scegliere” come agire, si tratta semplicemente di conoscere la prassi attuata da ogni singolo istituto di credito nel momento in cui un cliente richiede la portabilità del mutuo.

All’atto pratico si tratta semplicemente di chi dovrà presenziare nello studio notarile al rogito per la stipula del nuovo contratto di mutuo.

Richiedere la portabilità di un mutuo: i documenti da consegnare

Come abbiamo detto, i regolamenti interbancari prevedono che qualsiasi cliente possa richiedere la portabilità di un mutuo, che la banca è tenuta ad accettare senza alcun tipo di riserva.
Si tratta comunque di chiudere un contratto riguardante un prestito e di attivarne uno nuovo, con in più il trasporto di un’ipoteca su un immobile.
Per poter stipulare il nuovo contratto di mutuo ipotecario è necessario avere a disposizione una copia autentica dell’atto notarile riguardante il vecchio mutuo, comprensiva di ciò che riguarda l’ipoteca. Oltre a questo si dovrà consegnare alla banca anche una copia dei documenti di identità di tutti gli intestatari del mutuo e dell’ipoteca.
La surroga avviene di fronte a un notaio e il calcolo del debito residuo viene calcolato a partire dal giorno in cui si registra il nuovo contratto di mutuo.

La nuova banca può richiedere anche i dati riguardanti l’immobile su cui viene attivata l’ipoteca, quindi eventuali planimetrie e visure catastali.
Solitamente si allegano al contratto anche documenti quali il certificato di Stato Civile dei mutuatari e il certificato di Residenza, che possono essere redatti anche come autocertificazione.

Perché richiedere la surroga del mutuo

Le motivazioni per cui si ricorre alla surroga del mutuo sono in genere correlate alla disponibilità di offerte con condizioni migliori rispetto a quelle in atto.
Spesso infatti chi richiede la portabilità del mutuo lo fa verso un istituto di credito che garantisce interessi minori, o anche la possibilità di prolungare di molto la durata del periodo di ammortamento.

Si tratta in pratica di poter approfittare, in modo del tutto gratuito, di un’offerta commerciale più allettante. Può anche capitare che dopo la richiesta di portabilità del mutuo la banca in cui il prestito è in atto proponga nuove condizioni al cliente, al fine di evitare la surroga.

Ognuno è ovviamente libero di fare come crede, l’importante è verificare sempre che l’eventuale stipula di un nuovo contratto non sia soggetta a spese di alcun genere.

ammortamento francese

Surroga + ulteriore liquidità

Il Decreto Bersani del 2 aprile 2007 non prevede per chi richiede la portabilità del mutuo la possibilità per il mutuatario di richiedere ulteriore liquidità.
Questo però non vieta alle banche di fare l’offerta che credono ai propri clienti. Nello specifico sono oggi disponibili mutui in surroga che comportano anche l’aggiunta di ulteriore liquidità.

Da notare che non tutti gli istituti di credito fanno questo tipo di proposta, che è poi vincolata alle offerte economiche del momento. Ad esempio con il Mutuo in surroga + liquidità di BPER si può ricevere una cifra aggiuntiva a quella del precedente mutuo che non può superare il 50% dello stesso. In più l’intera cifra ottenuta in prestito non deve superare l’80% del valore dell’immobile.

Per quanto riguarda invece CheBanca! la liquidità aggiuntiva non può eccedere i 50.000 euro e l’intero prestito non deve essere superiore al 70% del valore dell’immobile soggetto ad ipoteca. Condizioni simili le offrono Banca Popolare Pugliese e BNL. Prima di richiedere la portabilità di un mutuo ipotecario è quindi bene verificare con attenzione tutte le offerte disponibili, soprattutto se si necessita di liquidità aggiuntiva.
Questo tipo di offerta è particolarmente vantaggiosa in quanto la liquidità si otterrà a condizioni identiche a quelle del mutuo proposto, quindi con tassi di interesse decisamente più bassi rispetto a qualsiasi tipologia di prestito personale oggi disponibile.

Le banche a cui ti puoi rivolgere e come fare

Le banche a cui ci si può rivolgere per richiedere una surroga sono molteplici e quelle più convenienti sono: UniCredit, Intesa San Paolo, Fineco, Che banca, Credem, BNL. Per leggere tutti i dettagli del procedimento per ottenere una surroga si può consultare il “Testo Unico Bancario all’articolo 120-quater”.
In linea generale tutti gli istituti di credito oggi attivi in Italia propongono alcune tipologie di surroga del mutuo. Per questo motivo è sempre consigliabile fare una verifica di tutte le offerte disponibili, in modo da trovare proprio quella che risponde in tutto e per tutto alle proprie esigenze personali.
Non solo per quanto riguarda il tasso di interesse, ma anche per ciò che concerne eventuali servizi aggiuntivi, o anche la possibilità di ottenere liquidità aggiuntiva.
Ci sono istituti di credito che garantiscono uno sconto sulle rate del mutuo ai clienti che possiedono anche altri prodotti, come ad esempio un conto corrente o un conto deposito. Altri istituti invece consentono di saltare una rata e prolungare il periodo di ammortamento. Questo tipo di proposte non sono assolutamente da sottovalutare.

Surroga mutuo UniCredit

UniCredit concede una surroga di un mutuo a partire da un importo di un minimo di 50.000 euro per un importo massimo pari all’80% del valore dell’immobile ipotecato. Si può scegliere di ottenere un tasso fisso o variabile e la durata per il pagamento delle rate va dai 5 ai 30 anni. La rata è mensile e il pagamento viene richiesto l’ultimo giorno del mese.

Intesa San Paolo

La banca Intesa San Paolo offre una surroga chiamata “Mutuo Domus per la surroga” e si può scegliere l’alternativa con il tasso fisso oppure quella con tasso variabile. Innanzitutto la durata massima del pagamento è di 30 anni e il finanziamento può raggiungere fino al 95% del valore dell’immobile. Con questa soluzione si può anche attivare la sospensione dei pagamenti fino ad un numero massimo di 3 volte.

Fineco

Fineco offre la possibilità di richiedere online i moduli per iniziare il procedimento di surroga. Lo spread che applica Fineco a chi richiede una portabilità inizia da una percentuale dell’1,05%. È possibile avere una soglia minima dello stesso tasso anche a chi richiede una surroga per liquidità.

CheBanca

Anche la durata della surroga di CheBanca spazia dai 10 anni fino ad un massimo di 30 anni e l’importo minimo relativo all’immobile è 100.000 euro. L’importo surrogabile ha una percentuale pari all’80% del valore dell’immobile e si può aggiungere della liquidità alla cifra richiesta.

Credem

La banca Credem offre una possibilità di surroga chiamata “Rimutuo”, che ha diverse caratteristiche: l’importo massimo erogabile risulta essere di 200.000 euro e pari al 70% del valore dell’immobile, con una durata del nuovo mutuo che andrà dai 10 ai 20 anni massimo. La possibilità di rateizzazione del pagamento non è solo mensile ma anche trimestrale o semestrale. Scopri anche la differenza tra mutuo e finanziamento

BNL

BNL offre una soluzione nel caso in cui serva una surroga con una liquidazione aggiuntiva. Il processo di portabilità del mutuo si applica ad una serie di proposte economiche differenti tra cui scegliere. Si tratta di un’offerta molto completa, che permette a chiunque di trovare la surroga mutuo più interessante.

INPS

I dipendenti pubblici, attivi o in pensione, iscritti alla Gestione Unitaria delle prestazioni creditizie e sociali che hanno acceso un mutuo ipotecario in una qualsiasi banca possono richiedere la portabilità del prestito presso l’INPS, che dal 2012 si occupa dei cosiddetti prestiti INPDAP.
Si tratta di prestiti che godono di condizioni particolarmente favorevoli, concessi dall’INPS e richiedibili presso il medesimo ente, o anche presso alcuni istituti di credito che fungono da intermediari.

La richiesta di surroga può anche essere fatta direttamente online, sul sito dell’INPS, utilizzando apposita modulistica ivi disponibile.