Mutuo prima casa al 100%: è possibile ottenerlo?

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Il mutuo per acquistare una casa, solitamente la prima casa, è la tipologia di prestito più diffusa in Italia ancora oggi. Un tempo era molto più semplice non tanto ottenere questo tipo di prestito, ma avere la garanzia di poterlo portare a termine e, quindi, era minore il peso di 20 o 30 anni di rate.

Oggigiorno, dopo le crisi che hanno colpito le economie mondiali, è molto più difficile, mentalmente, accendere un mutuo, come ci sono molte meno persone che possono acquistare la prima casa con un normale mutuo. Uno dei problemi principali, infatti, oltre all’incertezza finanziaria del mondo moderno, è la somma del finanziamento.

La maggior parte delle banche, infatti, finanzia un mutuo per acquistare una prima casa con un prestito che va dal 50% fino all’80% del valore ipotecario dell’immobile. Di conseguenza, un single che vuole andare a vivere da solo o una giovane coppia che vuole coronare il proprio sogno di andare a vivere insieme devono sono quasi sempre costretti ad affidarsi, per la restante percentuale della somma, ai risparmi di una vita o agli aiuti di parenti.

Quasi sempre, abbiamo detto, perché ci sono alcuni casi eccezionali che permetterebbero, teoricamente, a tutti di poter accedere ad un mutuo per la prima casa. Ossia quei casi in cui la banca finanzia fino al 100% del valore dell’immobile, così da coprire l’intero acquisto senza necessità di fondi ulteriori.

Quali sono i requisiti per richiedere un mutuo prima casa al 100%?

Tutti coloro che vogliono accendere un mutuo che copra il 100% del valore della loro prima casa, solitamente, lo fanno perché non sono in possesso della sufficiente liquidità per poter chiedere un prestito inferiore. Ma chiunque abbia questo problema può richiedere questo tipo di prestito? Ovviamente no, come in ogni tipo di prestito, ci sono particolari requisiti che bisogna soddisfare.

In primo luogo, come per ogni tipologia di mutuo o prestito, dovrete garantire di avere un lavoro stabile, così da garantire delle entrate economiche sicure e continuative nel tempo. Il caso migliore, ed è questo il motivo, oggigiorno, che rende sempre più difficile per i giovani accendere un mutuo, è quello di avere un contratto di lavoro a tempo indeterminato.

In ogni caso, se siete precari, non dovete preoccuparvi. Nel caso in cui non abbiate un lavoro fisso, ma avete meno di 35 anni o siete single con dei figli a carico potreste comunque poter accedere ad un mutuo che copra il 100% del valore della vostra prima casa grazie al Fondo garanzia prima casa 2019.

In secondo luogo, sempre come i normali mutui, la banca alla quale lo richiederete controllerà il vostro passato fiscale e finanziario assicurandosi che non siate cattivi pagatori o che non siate segnalati al CRIF per problemi con i pagamenti delle rate di precedenti mutui o prestiti.

Infine, tenendo conto che un mutuo classico copre l’80% del valore dell’immobile, bisogna “coprire”, ossia garantire, il 20% in più che vi viene concesso con una garanzia assicurativa e, in altri casi, serve anche la firma di un garante.

Non si tratta di una scelta “a caso”, ma di una delibera della Banca d’Italia (La CICR del 22/04/1995) che ha dato la possibilità alle banche di effettuare mutui superiori all’80% del valore dell’immobile solo a patto che il mutuatario stipuli una polizza che garantisca il 20% della somma erogata.

Varierà in base alla banca, poi, il dover pagare l’intera cifra della polizza al momento della stipula del contratto del mutuo (anche se è raro, in quanto solitamente è una somma abbastanza elevata) o se diluire il suo costo sulle rate del mutuo.

Il fondo garanzia mutui prima casa

La Legge di Stabilità 2014 ha introdotto il Fondo di garanzia dello Stato, che serve ad aiutare i giovani che vogliono richiedere un mutuo per l’acquisto di una prima casa. Si tratta, insomma, di una misura creata per aiutare giovani, precari o famiglie in difficoltà ad accedere al credito bancario per questo tipo di mutui, per le quali le banche chiedono specifiche garanzie.

Nel caso non si abbiano garanzie economiche che permettono di accedere ad un mutuo o non si possa chiedere la garanzia di terzi, il Fondo di garanzia dello Stato permette di garantire il prestito per il 50% del valore del mutuo. Il mutuo in questione, però, dovrà essere di non oltre 250.000 € e potrà essere acceso solamente per acquistare immobile non di lusso da utilizzare come prima casa.

Può anche essere utilizzato per acquistare una prima casa che necessita di lavori di ristrutturazione e lavori per il miglioramento dell’efficienza energetica dell’abitazione.

I requisiti per poter accedere al Fondo di Garanzia

Per poter accedere al Fondo di garanzia dello Stato per i mutui per una prima casa, tuttavia, bisogna rispettare specifici requisiti:

  • Alla data della presentazione della domanda del mutuo non bisogna essere proprietari di altri immobili adibiti ad uso abitativo, se non quelli acquisiti per successione e quelli in uso a titolo gratuito.
  • L’immobile da acquistare dovrà essere situato sul territorio nazionale.
  • La prima casa da acquistare non dovrà essere una casa di lusso, ossia non dovrà appartenere alle categorie catastali A1, A8 o A9.

Chi possono essere i beneficiari del Fondo?

Abbiamo detto, in teoria, a chi è diretto il fondo di garanzia, ma ci sono dei beneficiari specifici che possono accedere a questo tipo di agevolazione, si tratta di:

  • Giovani coppie, sposate o conviventi, nelle quali uno dei due partner abbia un’età al massimo di 35 anni.
  • Genitori single per qualunque motivo: non sposato, separato, divorziato o vedovo. Devono avere almeno un figlio minorenne a carico.
  • Lavoratori under 35 senza contratto di lavoro a tempo indeterminato.
  • Locatari in case popolari, ossia nelle strutture di proprietà degli Istituti Autonomi Case Popolari.

Cosa fare per accedere al fondo di garanzia mutui prima casa?

Per accedere, nel 2019, al Fondo di Garanzia dello Stato per i Mutui sulla Prima Casa bisogna presentare la domanda direttamente alla Banca o all’intermediario attraverso il quale si richiede il mutuo.

Ovviamente potrete ottenere l’agevolazione solo se la vostra banca è tra quelle aderenti a questa iniziativa (l’elenco delle banche che vi aderiscono potrete trovarlo sul sito dell’ABI). Nel caso in cui sia una banca di nuova adesione, tuttavia, potrete richiederlo solo alla scadenza di 30 giorni lavorativi dalla data di adesione della banca stessa.

Come richiedere un mutuo al 100% per la prima casa?

Ottenere un mutuo per la prima casa al 100% la trafila burocratica non sarà molto diversa da quella per i mutui normali.

Per prima cosa ci sarà un questionario da compilare che fornirà alla banca tutte le informazioni di rito: anni di lavoro, tipo di contratto di lavoro, status fiscale, reddito mensile, reddito annuo, stato di pagatore, tipo di immobile, valore dell’immobile, status coniugale per le informazioni fiscali etc.

Dovrete poi voi stessi richiedere alla banca, se volete e se potete beneficiarne, di poter sfruttare il Fondo di garanzia dello Stato per i mutui sulla prima casa.

Serviranno, poi, l’accordo e la firma per la polizza sul 20% del valore (obbligatoria per accedere ad un mutuo al 100%) e, nel caso in cui la banca lo richieda, anche la firma di un garante.

Per quanto riguarda i documenti (oltre il contratto per il prestito, il contratto per la polizza e l’accordo con un garante, se necessario), solitamente, quello che vi sarà richiesto sarà:

  • Il vostro certificato di nascita.
  • Il certificato di stato civile o di matrimonio, compreso di note riguardanti la comunione o la divisione dei beni etc.
  • L’atto di separazione in caso siate separati o divorziati.
  • L’atto di compromesso per l’acquisto dell’immobile.
  • La planimetria dell’immobile comprensiva di ogni sua parte annessa, di tipologia di abitazione e di abitabilità.
  • Documenti nel caso di eventuali condoni.
  • Documenti nel caso di ristrutturazioni incluse nel mutuo.

Le tempistiche decisionali di una banca vanno dai 15 ai 60 giorni e, una volta deciso, tutti i contratti saranno firmati davanti ad un notaio.

Quali banche danno mutui al 100%?

Ci sono diverse banche che offrono mutui al 100% per la prima casa, alcune di esse sono:

  • Unicredit. Permette di accedere ad un mutuo a tasso fisso e/o variabile del 100% del valore della prima casa per tutti quelli che hanno meno di 40 anni. Potete accedere al Fondo di garanzia dello Stato per i mutui sulla prima casa. Per quanto riguarda le caratteristiche del mutuo (durata, polizza, altre garanzie etc.) questo varia da cliente a cliente.
  • Credem. Garantisce mutui fino al 95% del valore dell’immobile ed applica dei tassi standard: il 2,95% di base per i mutui a tasso variabile e il 3,10% per i mutui a tasso fisso.
  • Monte dei Paschi di Siena. Offre un mutuo che copre fino al 100% del valore dell’immobile e vincolando però i tassi al tasso Bce. Tuttavia hanno un tasso fisso che può andare dal 3,35% al 3,85%.
  • Intesa Sanpaolo. Ha un prodotto chiamato “Mutuo giovani” che offre condizioni vantaggiose per accedere al mutuo del 100% a tutti coloro abbiano un massimo di 35 anni. Accedendo al Piano Base Light, a tasso fisso, le rate mensili iniziali sono di solo interesse, quindi molto più basse, e questo periodo può durare fino a 10 anni. Possono accedervi sia i lavoratori a tempo indeterminato che i lavoratori con contratti atipici, può durare fino a 40 anni e include anche varie opzioni di flessibilità come modificare la durata del mutuo e il poter saltare, fino a 3 volte, a partire dalla 25esima rata, il pagamento di una rata.
  • Bnl. Permette di accedere ad un mutuo che copre fino al 90% del valore di un immbile acquistato come prima casa. Leggi anche differenza tra mutuo e finanziamento

Pro e contro di un mutuo del 100% sulla prima casa

I vantaggi di poter accedere all’acquisto di una prima casa con un mutuo del 100%, come abbiamo visto, sono molteplice: la facilità di accesso per chi ha un lavoro a tempo indeterminato e garanzie solide; il non dover utilizzare liquidità e prosciugare i propri risparmi o quelli di altri parenti; il poter includere nel mutuo anche lavori di ristrutturazione; l’esistenza del Fondo di Garanzia così che possano accedervi un bacino più ampio di persone etc.

Tuttavia, siccome si tratta pur sempre di un prestito “eccezionale”, bisogna fare bene i calcoli e considerare anche gli svantaggi di questo tipo di mutuo.

Per prima cosa, le assicurazioni che coprono quel 20% in più di questi mutuo sono una spesa non indifferente che vanno a far crescere il tasso d’interesse del mutuo (che sono già solitamente più alti dei mutui normali, sia i tassi fissi che i tassi variabili) e/o il peso della rata mensile, sempre nel caso in cui il loro valore non debba essere versato subito. Oltre alla spesso necessaria presenza di un garante per poter accedere al mutuo del 100%.

In pratica, mettete in conto che questo tipo di mutuo è più costoso dei mutui normali e, spesso, necessita anche di molte più garanzie. Questo perché si tratta di un prestito che ha un rischio decisamente maggiore per la banca rispetto ad un mutuo che copre solo una parte del valore dell’immobile.