La rinegoziazione del mutuo

0
698

 

Il mutuo sulla casa di proprietà è la voce di spesa più importante e impegnativa delle famiglie. In tempo di crisi il suo peso è ancora più pressante, e mentre cerchiamo in tutti i modi  di fare tagli sul bilancio famigliare, risparmiare sulle bollette, sulla spesa, sui vestiti, il debito con la banca rimane il problema più serio da affrontare mese dopo mese. Con un mutuo a tasso variabile le cose si complicano ulteriormente perché l’aumentare dei tassi d’interesse negli ultimi anni ha causato un incremento delle rate mensili diventate in molti casi insostenibili.

Tuttavia, già da tempo è possibile richiedere alla banca la rinegoziazione del mutuo. In particolare per quanto riguarda i mutui a tasso variabile, grazie alla Convenzione tra l’Associazione Bancaria Italiana (ABI) e il Ministero dell’Economia e delle Finanze, introdotta dal Decreto Legge 93/2008, è possibile richiedere alla banca  la rinegoziazione dei mutui a tasso variabile che sono stati stipulati prima del 29 maggio 2008 ed erano destinati all’acquisto, alla costruzione o anche alla ristrutturazione della prima casa.

Dal punto di vista pratico il contratto di mutuo già esistente viene modificato con nuove condizioni. La prima cosa da tenere a mente è che non sempre le nuove condizioni economiche generali sono favorevoli, cioè il nostro debito complessivo potrebbe aumentare. Questo significa in parole povere che potrebbe aumentare la DURATA del mutuo. Tuttavia, il nostro obiettivo in questo caso è ottenere dalla banca una RATA FISSA adeguata per far fronte alla spese mensili. Quindi abbiamo una situazione di partenza con una rata e un tasso variabili e una durata del mutuo prestabilita. Chiedendo alla nostra banca la rinegoziazione del mutuo a tasso variabile vogliamo ottenere una rata fissa, a fronte di una durata e di un tasso variabile.

Questo cosa comporta? Visto che il tasso continua ad essere variabile, se continua ad aumentare aumenta anche il nostro debito, e quindi AUMENTA il NUMERO delle rate. Se invece  il tasso diminuisce, il nostro debito diminuisce e di conseguenza DIMINUISCE il NUMERO delle rate. Questa fluttuazione continua viene gestita attraverso un conto di finanziamento accessorio, sul quale vengono calcolati e aggiornati di volta debiti e crediti derivanti dalla fluttuazione del tasso variabile.

Dobbiamo considerare anche la possibilità di rinegoziare il mutuo modificando la tipologia del mutuo stesso, è possibile ad esempio passare da un tasso variabile ad un tasso fisso, ottenendo naturalmente una rata più bassa. Anche in questo caso è molto probabile che la durata del mutuo aumenterà, ma in questo caso il numero delle rate sarà certo e determinato, e non avremo sorprese nel corso del tempo.

Cosa bisogna fare per ottenere la rinegoziazione del mutuo?

La rinegoziazione del mutuo viene fatta di comune accordo tra mutuatario e banca. Per ottenere la rinegoziazione del mutuo bisogna chiedere alla propria banca quali nuove condizioni è possibile ottenere sul contratto di mutuo già esistente. Dobbiamo tenere presente infatti che questo non è un nuovo contratto, ma la modifica di un contratto precedente quindi per il mutuatario (chi chiede il mutuo):

– non ci sono spese accessorie della banca, commissioni,  né tasse né imposte di alcuna tipologia.

– non ci sono penali legate alla rinegoziazione del mutuo, anzi, la penale di estinzione anticipata stabilita inizialmente alla stipula del mutuo, può essere modificata (in diminuzione)

– essendo un accordo tra mutuatario e banca, la firma della documentazione avviene tra le parti tramite scrittura privata anche non autenticata, non è necessario perciò un notaio, evitando quindi le spese ad esso collegate.

– Le garanzie fornite alla stipula del mutuo, ad esempio la busta paga, rimangono tuttora valide e non ci sono accertamenti formali

– I vantaggi fiscali ottenuti alla stipula del mutuo rimangono anch’essi invariati.

 

E se la banca non accetta la rinegoziazione?

Il Decreto Legge 93/2008, ha stabilito che le banche si rendano disponibili a rinegoziare i mutui a tasso variabile stipulati prima del 29 maggio 2008. Chiaramente la rinegoziazione del mutuo non può essere imposta a nessuna delle parti, e sebbene le banche siano in genere favorevoli a discutere della rinegoziazione è possibile che non si giunga ad un accordo. Cosa fare allora se la nostra banca rifiuta la rinegoziazione?  Possiamo rivolgerci ad un altro istituto bancario tramite la portabilità del mutuo. Si parla in questo caso di surrogazione del mutuo.  Un altro istituto bancario potrebbe quindi traferire il mutuo dalla nostra banca presso di sé e concederci le nuove condizioni a noi favorevoli. Tenete presente che tutto questo deve avvenire senza spese da parte nostra.

Nulla ci impedisce di verificare questa possibilità presso diverse banche, senza necessariamente aspettare la risposta della nostra, per provare a ottenere condizioni ancora più favorevoli di quelle che avevamo pensato inizialmente. Dopotutto se sono cambiate le nostre condizioni economiche non dobbiamo escludere che siano  cambiati anche alcuni metodi, o l’atteggiamento delle banche  rispetto a quando abbiamo acceso il nostro primo mutuo, magari 15 anni fa! Vale la pena tentare!

 

La rinegoziazione del mutuo conviene?

Se facciamo un calcolo puramente matematico ovviamente no. E’ chiaro che stiamo aumentando la spesa complessiva. I motivi per la richiesta di una rinegoziazione sono spesso legati all’aumento della spesa a livello famigliare, e se invece sono legati ad un cambiamento drastico delle nostre condizioni economiche, ad esempio la perdita del lavoro, è ancora più importante cercare di rinegoziare il mutuo in corso. L’aumento del debito complessivo e delle rate può sembrare un controsenso al consumatore che cerca di ridurre le spese, ma dobbiamo concentrarci sulla spesa MENSILE che al momento non è sostenibile. Il calcolo quindi è a noi sfavorevole, ma la gestione della spesa è positiva per il nostro bilancio famigliare mensile e per poter mantenere uno stile di vita dignitoso.

Conclusioni

La rinegoziazione del mutuo è una possibilità concreta di risolvere o almeno contenere una situazione economica negativa. Dato che una delle caratteristiche del mutuo è la lunga durata, nulla ci impedisce di rinegoziare nuovamente il mutuo tra qualche anno o addirittura estinguerlo con un nuovo finanziamento, anche con una banca diversa, quando le nostre condizioni economiche saranno migliorate.