Agevolazioni prima casa: in cosa consistono

Le agevolazioni prima casa permettono alle famiglie di acquistare un’abitazione approfittando di interessanti sconti fiscali. Questo a patto di utilizzare tale immobile come residenza principale e solo per abitazioni che non appartengano alle categorie catastali considerate di lusso o di particolare pregio artistico.

I tributi quando si compra casa

Nel momento in cui si decide di acquistare un’immobile è necessario considerare, oltre al prezzo concordato con il proprietario, la tassazione in merito a questo specifico acquisto. LE imposte dovute sono essenzialmente tre:

  • L’Imposta di Registro
  • Imposta catastale
  • Imposta ipotecaria, che si applica nel caso in cui si decide di accendere un mutuo per il pagamento dell’immobile.

Sostanzialmente questo tipo di imposte sono dovute sia nel caso in cui il venditore è un privato cittadino, sia nelle vendite da parte di imprese edili. In questo secondo caso è prevista anche l’applicazione dell’IVA, ma solo in specifiche situazioni.

agevolazioni prima casa

Le agevolazioni prima casa

Nel caso in cui l’acquirente si impegni ad utilizzare l’immobile acquistato come residenza principale, la cosiddetta prima casa, allora le imposte sopra indicate sono applicate in modalità agevolata.
Le agevolazioni riguardano l’effettiva somma da saldare.
L’imposta di registro per gli acquisti di abitazioni è solitamente del 9%; le agevolazioni prima casa permettono di ridurre tale percentuale al solo 2%.
Invece le imposte ipotecaria e catastale sono fissate a 50 euro, ma questo è valido per qualsiasi compravendita di immobili non assoggettata a IVA.
Se si acquista l’immobile da un’impresa edile, che dichiara o è obbligata ad assoggettare la vendita al regime IVA, allora l’imposta catastale e quella di registro salgono a 200 euro ciascuna.

Anche per quanto riguarda l’IVA si ottiene uno sconto nel caso in cui si tratti dell’acquisto della prima casa: invece del 10% (o del 22 % per gli immobili di lusso), si paga solo il 4% di IVA.

A chi spettano le agevolazioni

Le agevolazioni di cui abbiamo appena parlato si applicano nel caso in cui si stia acquistando la prima casa per un singolo soggetto o per la sua famiglia. L’immobile deve possedere specifiche caratteristiche, lo stesso dicasi per il nuovo proprietario, che deve risiedere nel Comune in cui è ubicata l’abitazione da considerare come prima casa.

Le categorie catastali

L’immobile deve appartenere a specifiche categorie catastali, di fatto gli edifici considerati di lusso non consentono di beneficiare delle agevolazioni. In particolare gli immobili che permettono di usufruire delle agevolazioni per l’acquisto dell’abitazione principale sono quelli che appartengono alle categorie catastali:

A/2: abitazioni di tipo civile
A/3: abitazioni economiche
A/4: abitazioni popolari
A/5: abitazioni di tipo ultra popolare
A/6: abitazioni rurali
A/7: villini
A/11: alloggi tipici

Tutte le altre categorie catastali che indicano abitazioni non danno diritto alle agevolazioni prima casa. Si deve inoltre notare che rientrano nell’agevolazione anche le pertinenze della prima casa di tipo:

C/2: magazzini e depositi
C/6: autorimesse
C/7: tettoie

ma è possibile acquistare solo una singola pertinenza per ogni tipologia, per ogni abitazione principale. Tali pertinenze devono però essere destinate a servizio dell’abitazione principale, la quale deve essere stata acquistata con le suddette agevolazioni.

Le caratteristiche del proprietario

L’acquisto di un immobile da considerare prima casa può essere effettuato solo all’interno del Comune in cui si risiede, o in cui si lavora. Nel caso in cui si decida di acquistare la futura residenza della famiglia in un Comune diverso da quello in cui si risiede e si opera, è necessario trasferire la propria residenza nel Comune in cui è ubicato l’immobile acquistato.
Quando si calcola la durata di tale periodo vale il momento in cui il proprietario consegna al Comune in cui è ubicata l’abitazione la dichiarazione di trasferimento.

Possono accedere alle agevolazioni anche:

  • Coloro che svolgono una specifica attività all’interno del Comune in cui si trova l’immobile; si può trattare anche di attività di volontariato, pratiche sportive o spostamenti motivati dallo studio.
  • Il cittadino italiano che si è dovuto trasferire all’estero per lavoro e intende acquistare un immobile nel Comune in cui ha sede o esercita il proprio datore di lavoro.
  • Nel caso in cui si possa dimostrare di essere emigrati all’estero. In tale caso è possibile acquistare come prima casa un immobile sito in un qualsiasi Comune italiano.
  • I soggetti che fanno parte delle forze armate e delle forze di polizia; costoro non necessitano di risiedere nel Comune in cui è sito l’immobile che stanno acquistando.

Per chi già possiede un’abitazione

Il concetto di “prima casa” cozza con la possibilità di possedere due abitazioni contemporaneamente. Fino al 2016 infatti in Italia non era possibile godere delle agevolazioni prima casa nel caso in cui si possedesse già un immobile, anche come usufrutto o solo per alcune quote.
Fortunatamente la legislazione è cambiata a partire dal 1° gennaio 2016. Oggi anche chi possiede già un immobile può godere delle agevolazioni prima casa, anche nel caso in cui abbia già goduto delle agevolazioni per l’acquisto del precedente immobile. Ha però l’obbligo di vendere l’immobile precedente, anche se si trova in un Comune diverso da quello in cui è sita la nuova abitazione. In questo caso ha 1 anno di tempo per vendere la “vecchia” prima casa.

Se invece per il precedente immobile non ha goduto delle agevolazioni come prima casa e si trova nel medesimo Comune della nuova abitazione, allora il contribuente non potrà godere delle agevolazioni. L’unico modo che gli permette di farlo consiste nel vendere la casa di cui è proprietario, prima di acquistare la nuova.

Prima casa in sostituzione della vecchia

Inoltre la legislazione vigente propone ulteriori sgravi fiscali per coloro che rivendono la “vecchia” prima casa, per acquistarne una nuova. Nel caso in cui l’acquisto avvenga entro un anno dal precedente, è possibile ottenere un credito di imposta pari all’imposta di registro e all’IVA pagate per la prima abitazione.

Tale credito è ottenibile anche nel caso in cui si acquisti il secondo immobile prima della vendita della precedente abitazione principale, che deve comunque avvenire entro un anno.

Il credito così maturato può essere utilizzato del contribuente per diminuire l’imposta di registro dovuta sul secondo immobile, ma anche in compensazione di altri tributi, ad esempio diminuendo l’IRPEF in fase di dichiarazione dei redditi.

Perdere le agevolazioni prima casa

Effettivamente può capitare di perdere i requisiti che consentono di godere delle agevolazioni prima casa. In questi casi è necessario versare le imposte rimanenti, ossia la parte scontata grazie alle agevolazioni. Inoltre sarà necessario anche versare gli interessi, calcolati a partire dal giorno dell’acquisto, e una sanzione pari al 30% delle imposte dovute.

La perdita delle agevolazioni può avvenire per vari motivi, tra cui:

  • Ad una verifica le dichiarazioni rilasciate in fase di acquisto sono risultate mendaci.
  • Non si sia rispettato l’obbligo di spostare la residenza nel nuovo immobile, entro 18 mesi dal giorno dell’acquisto.
  • Si decida di rivendere, o anche donare, la prima casa prima che siano trascorsi 5 anni dal giorno dell’acquisto. A meno che non si decida, in concomitanza della vendita o anche precedentemente, di acquistare un nuovo immobile che possa godere delle agevolazioni prima casa.
  • Nel caso in cui si possieda già un immobile e non si riesca a rivenderlo entro 1 anno dall’acquisto della nuova prima casa.

Comunque esistono dei comportamenti che consentono di evitare la perdita delle agevolazioni quando si vende o si dona l’immobile considerato prima casa; allo stesso modo è possibile limitare i danni, quindi evitare di pagare la sanzione pari al 30% della varie imposte.

Limitare i danni: come evitare di perdere le agevolazioni

Come abbiamo detto, vendere la prima casa entro 5 anni dall’acquisto, o anche donarla, porta alla perdita delle agevolazioni. Conseguentemente ci si trova nella necessità di dover pagare l’imposta di registro al 9%, anziché al 2%.
Però è da notare che alcune situazioni permettono di evitare questo ulteriore esborso.

  • Acquistare un immobile in uno Stato estero. Di fatto il contribuente è costretto a lasciare la prima casa, per motivi correlati al lavoro o alla famiglia.
  • Acquistare un terreno edificabile e lo usa per costruire la futura abitazione principale.
  • Costruire un immobile ad uso abitativo su un terreno di cui si è già proprietari.

Queste attività si devono effettuare entro 1 anno dalla vendita della prima casa. Se si considera la costruzione di un nuovo edificio a uso abitativo, si evitano le sanzioni e si mantengono le agevolazioni cominciando i lavori, non serve terminarli entro un preciso lasso di tempo.

Come evitare le sanzioni

Effettivamente è possibile anche evitare di incorrere nelle sanzioni sopra descritte. Per farlo è sufficiente che il contribuente si attivi per modificare quanto dichiarato in fase di acquisto dell’immobile. In pratica le sanzioni si pagano solo in seguito a un accertamento da parte dell’Agenzia delle Entrate. Se, prima di ricevere tale accertamento, il contribuente approfitta dell’esercizio del ravvedimento operoso, pagherà la parte di imposta “mancante”, senza il 30% di sanzione. Nel caso in cui non abbia modificato la propria residenza entro i previsti 18 mesi può revocare la propria dichiarazione e liquidare la parte di tributo mancante, anche in questo caso senza incorrere in sanzioni.