La surroga del mutuo permette di trasferire un finanziamento immobiliare presso un’altra banca, ottenendo un nuovo contratto per estinguere il debito residuo con la precedente. La portabilità è prevista dalla legge come operazione gratuita per il cliente nei casi disciplinati.
Che cosa succede al vecchio mutuo
La nuova banca concede un finanziamento per un importo pari al debito residuo del vecchio mutuo, che viene estinto. L’ipoteca viene mantenuta secondo il meccanismo della portabilità. Non occorre che la vecchia banca approvi la scelta di trasferimento.
Quanto costa la surroga
Banca d’Italia chiarisce che, nei casi previsti, devono essere gratuite la chiusura del vecchio mutuo e la concessione del nuovo finanziamento di portabilità. Chi propone spese improprie per la surroga deve essere invitato a chiarire la natura dei costi.
Quando può convenire
Può avere senso quando il tasso nuovo riduce la rata o il costo complessivo residuo. Non bisogna valutare soltanto la rata: modificando la durata il risparmio mensile può corrispondere a più interessi nel lungo periodo.
Surroga e sostituzione del mutuo non sono identiche
La portabilità riguarda un nuovo finanziamento per il debito residuo. Se hai bisogno anche di liquidità aggiuntiva, l’operazione potrebbe non essere una surroga gratuita in senso stretto ma una soluzione contrattuale differente, con costi e garanzie proprie.
Quali dati e documenti preparare
Richiedi il debito residuo, le condizioni del mutuo originario, il piano di ammortamento e i documenti sull’immobile e sul reddito. La nuova banca verifica la pratica e valuta il credito; la legge sulla gratuità non impone a ogni banca di accettare tutte le richieste.
Come confrontare le offerte
Metti a confronto tasso fisso o variabile, TAEG, importo totale residuo e nuova durata. Valuta anche la capacità di sostenere eventuali rialzi futuri della rata se scegli un tasso variabile.
Fonti, tutele e approfondimenti
Fonti consultate il 6 novembre 2026. Importi, condizioni commerciali e regole possono cambiare; prima di sottoscrivere un prodotto finanziario verifica il documento informativo aggiornato.