Per calcolare l’IMU non basta conoscere il valore commerciale di una casa. Sono rilevanti rendita e categoria catastale, aliquote deliberate dal Comune, periodo e quota di possesso, eventuali riduzioni o esenzioni. Le informazioni per il 2026 devono essere confrontate con gli atti comunali e il portale del Dipartimento delle Finanze: una tabella dell’anno precedente può produrre un risultato errato.
Chi paga l’IMU
L’IMU riguarda il possesso degli immobili nelle condizioni previste dalla legge. Per l’abitazione principale non di lusso opera in generale un’esenzione, mentre esistono regole differenti per immobili appartenenti alle categorie A/1, A/8 e A/9 e per altre situazioni particolari. Non confondere proprietà con residenza anagrafica senza verificare gli ulteriori requisiti.
Primo dato: rendita e categoria catastale
La rendita catastale si reperisce tramite documentazione o servizi ufficiali. La categoria serve a individuare il moltiplicatore applicabile. Per i fabbricati iscritti in catasto la legge prevede una rivalutazione del 5% della rendita prima di applicare il coefficiente della categoria.
Moltiplicatori più frequenti
La legge n. 160/2019, articolo 1 comma 745, prevede fra gli altri: 160 per abitazioni del gruppo A escluse A/10 e per C/2, C/6 e C/7; 140 per il gruppo B e categorie C/3–C/5; 80 per A/10 e D/5; 65 per il gruppo D esclusa D/5; 55 per C/1. Terreni agricoli e aree edificabili seguono regole di calcolo differenti.
Formula base per i fabbricati
In forma semplificata: rendita catastale × 1,05 × moltiplicatore × aliquota applicabile. Il risultato va poi rapportato a quota e periodo di possesso, applicando eventuali agevolazioni e detrazioni. Non utilizzare la formula senza controllare correttamente categoria e aliquota.
Rendita catastale: un esempio numerico con dati ipotetici
Supponiamo un immobile di categoria A/2, soggetto a IMU, con rendita catastale ipotetica di 500 euro e senza riduzioni particolari. La base imponibile ordinaria si ottiene rivalutando la rendita del 5% e applicando il moltiplicatore 160: 500 × 1,05 × 160 = 84.000 euro. Soltanto dopo si applicano aliquota comunale e quote/mesi di possesso, con gli eventuali arrotondamenti e particolarità previsti.
Non inserire automaticamente un’aliquota trovata su un sito generico: il Dipartimento delle Finanze rende consultabili gli atti IMU del 2026 per Comune. La categoria catastale, l’uso dell’immobile e i requisiti dell’abitazione principale possono cambiare il risultato.
Acconto e saldo 2026: quali documenti usare
- Acconto: la scadenza ordinaria era il 16 giugno 2026; verifica eventuali circostanze particolari e i versamenti già effettuati.
- Saldo: la scadenza ordinaria è il 16 dicembre 2026, con conguaglio secondo le aliquote e le delibere applicabili.
- Pubblicazione: per il saldo, verifica le delibere efficaci pubblicate nei termini di legge; alla data del 26 ottobre 2026 non dare per certo che tutti i Comuni abbiano già completato la pubblicazione.
- Pagamento: prima dell’F24 ricontrolla codice Comune, codice tributo, quota e importi dovuti dopo gli acconti.
Per comproprietà, immobili concessi in uso, terreni e fabbricati particolari, il calcolo può richiedere una valutazione specifica. Non confondere «prima casa» ai fini delle imposte di acquisto con «abitazione principale» ai fini IMU.
Esempio puramente illustrativo
Con una rendita ipotetica di 500 euro e moltiplicatore 160, la base imponibile sarebbe 500 × 1,05 × 160 = 84.000 euro. Questa non è l’imposta da versare: manca l’aliquota comunale effettiva, oltre agli altri elementi del caso concreto.
Dove trovare le aliquote comunali 2026
Il Dipartimento delle Finanze pubblica la raccolta dei regolamenti e delle aliquote comunali. Prima del pagamento verifica anno, Comune competente, eventuali prospetti e la loro efficacia, soprattutto per il saldo. Non copiare automaticamente l’aliquota di un altro Comune.
Acconto e saldo IMU
Per il 2026 le scadenze ordinarie sono il 16 giugno per l’acconto e il 16 dicembre per il saldo, fatte salve eventuali disposizioni particolari. Il saldo può richiedere un conguaglio rispetto all’acconto sulla base delle aliquote applicabili; controlla il prospetto comunale prima di inviare l’F24.
Le aliquote possono cambiare da Comune a Comune
Due immobili con la stessa rendita catastale possono produrre importi IMU diversi se si trovano in Comuni con aliquote differenti o se godono di riduzioni specifiche. Per questo la formula generale è soltanto il punto di partenza: la verifica dei prospetti dell’anno corrente e della situazione dell’immobile è indispensabile prima di calcolare l’importo finale.
Agevolazioni e casi particolari
Locazioni a canone concordato, immobili concessi in comodato, immobili inagibili o altre situazioni possono avere disposizioni specifiche. Non presumere l’esenzione sulla sola base di una parola come «prima casa»: la nozione rilevante per IMU richiede requisiti propri.
Verifiche prima di compilare il modello F24
- Rendita e categoria catastale corrette.
- Comune e aliquota del 2026 verificati su fonte ufficiale.
- Quota di possesso e mesi imponibili esatti.
- Agevolazioni realmente applicabili e documentate.
- Importi di acconto già pagati e codici tributo pertinenti.
IMU sulla seconda casa: riduzioni da non confondere
Per un’abitazione locata con un contratto che possiede i requisiti del canone concordato, l’articolo 1, comma 760, della legge 160/2019 prevede che l’IMU, calcolata con l’aliquota applicabile, sia dovuta nella misura del 75%: la riduzione è del 25%, non del 75%. È necessario verificare il contratto e gli eventuali adempimenti previsti.
Per un fabbricato dichiarato inagibile o inabitabile e di fatto non utilizzato, il comma 747 della stessa legge prevede, alle condizioni richieste e per il periodo interessato, una riduzione del 50% della base imponibile, che non equivale a un’esenzione automatica per una casa semplicemente sfitta. Il comodato a parenti di primo grado può avere un diverso beneficio, ma soltanto con i requisiti normativi, contrattuali e immobiliari previsti. Consulta la legge 160/2019 e le istruzioni del Comune prima di applicare agevolazioni.
Coniugi in abitazioni diverse: cosa è cambiato nel 2022
La sentenza 209/2022 della Corte costituzionale ha superato la precedente regola che subordinava il beneficio per l’abitazione principale alla residenza e dimora dell’intero nucleo familiare in un’unica casa. Per ciascun immobile conta la situazione del possessore, che deve avervi stabilito effettivamente sia la residenza anagrafica sia la dimora abituale. Non è una doppia esenzione automatica per coniugi con indirizzi diversi: la dimora reale deve poter essere dimostrata e resta soggetta ai controlli.
Seconda casa e modello F24: quando si usa il 3918
Per gli altri fabbricati il codice tributo IMU comunale normalmente utilizzato nell’F24 è il 3918, nella sezione «IMU e altri tributi locali». Vanno controllati il codice catastale del Comune, l’anno di riferimento e la casella relativa ad acconto o saldo. Terreni, aree fabbricabili e altre tipologie possono richiedere codici differenti: verifica sempre il caso concreto nella scheda ufficiale F24 del codice 3918.